Immobilien in Spanien

IBI in Spanien: So funktioniert die Grundsteuer, Zahlungsfristen

IBI für Eigentümer im Ausland: wer zahlt, wie die Steuer berechnet wird, Zahlungsfristen, Lastschrift, Zuschläge von 5, 10 und 20 % und fehlende Bescheide.

Von Hola Post · Aktualisiert 1 Oktober 2026 · 5 Min. Lesezeit

Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die jährliche Grundsteuer der spanischen Gemeinden. Sie zahlt, wer am 1. Januar des jeweiligen Jahres Eigentümer der Immobilie ist. Sie ähnelt in etwa der britischen Council Tax, trifft aber den Eigentümer statt den Bewohner und richtet sich nach einem amtlichen Immobilienwert. Für Eigentümer, die im Vereinigten Königreich leben, ist das Hauptrisiko nicht der Betrag, sondern ein verpasster Bescheid und die daraus folgenden Zuschläge.

Wer die IBI zahlt

Die IBI schuldet, wer am 1. Januar Eigentümer ist (oder bestimmte Rechte wie einen Nießbrauch hält). Das Steuerjahr ist das Kalenderjahr, und die Rechnung für das ganze Jahr gehört dieser Person, auch wenn sie im Februar verkauft. Bei einem Verkauf vereinbaren Käufer und Verkäufer im Vertrag oft, die IBI des Jahres anteilig aufzuteilen. Die Gemeinde stellt die Rechnung aber trotzdem dem Eigentümer zum 1. Januar.

Unbezahlte IBI haftet außerdem an der Immobilie. Hat ein Voreigentümer IBI nicht bezahlt, kann die Immobilie dafür in Anspruch genommen werden. Deshalb fragt der Notar beim Verkauf nach offener IBI.

Hat eine Immobilie mehrere Eigentümer, haftet jeder gesamtschuldnerisch für die ganze Rechnung, sofern die Gemeinde keiner Aufteilung zugestimmt hat.

So wird die IBI berechnet: Katasterwert mal Hebesatz

Ausgangspunkt ist der valor catastral (Katasterwert), ein amtlicher Wert, den das Catastro (das spanische Liegenschaftskataster für Steuerzwecke) festlegt. Er liegt meist deutlich unter dem Marktwert. Bei neuen Werten kann die Bemessungsgrundlage durch eine gesetzliche Ermäßigung sinken. Daraus ergibt sich die base liquidable (steuerpflichtiger Wert), die auf dem Bescheid steht.

Dann wendet die Gemeinde ihren Hebesatz an. Den Rahmen gibt das Gesetz vor:

Art der Immobilie	Mindestsatz	Allgemeiner Höchstsatz
Städtisch (Häuser, Wohnungen, Gewerbe)	0,4 %	1,10 %
Ländlich (landwirtschaftliche Flächen)	0,3 %	0,90 %

In manchen Fällen dürfen Gemeinden kleine Aufschläge erheben, etwa als Provinzhauptstadt oder wenn sie einen öffentlichen Busverkehr betreiben. Nach einer allgemeinen Neubewertung können sie bis zu sechs Jahre lang ermäßigte Sätze festlegen. Eine Wohnung mit einem steuerpflichtigen Wert von 80.000 € in einem Ort mit 0,6 % zahlt also 480 € im Jahr, vor etwaigen Rabatten.

Eine aktuelle Änderung sollten Sie kennen. Ein Real Decreto-ley (Notverordnung mit Gesetzeskraft) vom 29. September 2026, in Kraft seit dem 1. Oktober 2026, erlaubt Gemeinden Zuschläge auf die IBI für dauerhaft leerstehende Wohnungen und, in Gebieten mit ausgewiesenem angespanntem Wohnungsmarkt, für Wohnungen, die als Ferienwohnungen vermietet werden. Bei leerstehenden Wohnungen gilt die Nutzung als Zweitwohnung bis zu vier Jahre ununterbrochenen Leerstands als berechtigter Grund. Die Gemeinden müssen diese Zuschläge in ihren eigenen Steuersatzungen beschließen, und ein Decreto-ley muss zudem vom Kongress bestätigt werden. Ob sich für Sie etwas ändert, hängt also von Ihrem Ort ab.

Ihren Katasterwert finden Sie auf dem IBI-Bescheid oder nach der Anmeldung auf der Sede Electrónica del Catastro.

Wann IBI-Bescheide kommen und die freiwilligen Zahlungsfristen

Die IBI ist eine Steuer mit notificación colectiva y periódica (gesammelter, wiederkehrender Bekanntgabe). Steht eine Immobilie einmal im Register der Gemeinde, gibt es keinen jährlichen Einzelbescheid. Die Gemeinde veröffentlicht die Steuerliste (padrón) und die Zahlungsfrist im Amtsblatt der Provinz, und Papierbescheide oder Erinnerungen werden nur aus Kulanz verschickt.

Jede Gemeinde oder Einzugsstelle legt ihren eigenen período voluntario (freiwillige Zahlungsfrist) fest. Tut sie das nicht, gilt nach der Ley General Tributaria standardmäßig der 1. September bis 20. November. Eine selbst festgelegte Frist muss mindestens zwei Monate lang sein. In der Praxis gehen die Termine weit auseinander: Manche Orte ziehen alles auf einmal im Frühjahr oder Herbst ein, andere teilen die Rechnung in zwei oder mehr Raten. Prüfen Sie jedes Jahr den calendario fiscal (Steuerkalender) Ihres Ortes.

Wer den Bescheid schickt: Gemeinden und Einzugsstellen der Provinz

Viele kleinere Gemeinden geben den IBI-Einzug an eine Stelle der diputación (Provinzverwaltung) ab. Beispiele sind SUMA Gestión Tributaria in der Provinz Alicante und das Patronato de Recaudación Provincial in der Provinz Málaga. Manche größeren Städte ziehen selbst ein: Die Stadt Málaga hat ihre eigene Stelle, GESTRISAM. Auf dem Bescheid steht, welche Stelle einzieht, und an diese wenden Sie sich für Kopien, Zahlung und Adressänderungen. Dieselbe Stelle zieht oft auch die tasa de basura (Müllgebühr) ein.

Zahlung per Lastschrift (domiciliación)

Am einfachsten verpassen Sie die IBI nicht mit der domiciliación bancaria, einer Lastschrift vom Bankkonto. Die meisten Einzugsstellen verlangen ein spanisches oder SEPA-Konto. Gemeinden dürfen für die Zahlung per Lastschrift einen Rabatt von bis zu 5 % gewähren, und manche bieten Ratenpläne nur bei dieser Zahlungsart an. Richten Sie die Lastschrift über die Website oder das Büro der Einzugsstelle ein und sorgen Sie an den Einzugsterminen für ausreichende Deckung. Eine geplatzte Lastschrift gilt in der Regel als Nichtzahlung.

Verspätete Zahlung: die recargos von 5, 10 und 20 %

Ist die IBI bis zum Ende der freiwilligen Frist nicht bezahlt, geht die Schuld in den período ejecutivo (Vollstreckungszeitraum), und nach der Ley General Tributaria fällt ein Zuschlag (recargo) an:

Wann Sie zahlen	Zuschlag	Verzugszinsen
Nach der freiwilligen Frist, aber vor Zustellung der providencia de apremio (förmliche Zahlungsaufforderung)	5 % (recargo ejecutivo)	Nein
Innerhalb der Frist aus der providencia de apremio	10 % (recargo de apremio reducido)	Nein
Nach dieser Frist	20 % (recargo de apremio ordinario)	Ja

Die Frist in der förmlichen Zahlungsaufforderung hängt vom Zustellungsdatum ab: Bei Zustellung zwischen dem 1. und 15. haben Sie bis zum 20. desselben Monats Zeit, bei Zustellung zwischen dem 16. und Monatsende bis zum 5. des Folgemonats. Danach kann die Einzugsstelle Geld von spanischen Bankkonten oder Steuererstattungen pfänden.

Was tun, wenn Sie den IBI-Bescheid nie bekommen haben

Weil die IBI gesammelt bekanntgegeben wird, schützt ein fehlender Papierbescheid in der Regel nicht vor Zuschlägen. Wenn Sie glauben, einen verpasst zu haben:

Ermitteln Sie die Einzugsstelle Ihres Ortes und prüfen Sie, ob sie ein Online-Portal hat, in dem Sie Bescheide nach NIE und Katasterreferenz abrufen können.
Fordern Sie ein Duplikat an (duplicado del recibo) und zahlen Sie es. Ist die Schuld schon in der Vollstreckung, zahlen Sie schnell die Variante mit 5 %, bevor die Stufe mit 10 % oder 20 % erreicht ist.
Aktualisieren Sie Ihre Postanschrift bei der Einzugsstelle, damit künftige Erinnerungen Sie erreichen.
Erwägen Sie für die Folgejahre eine Lastschrift.

Wird eine providencia de apremio per Post geschickt und von niemandem abgeholt, kann die Einzugsstelle sie durch Veröffentlichung im Amtsblatt zustellen. Die 10-%-Frist kann also verstreichen, ohne dass Sie etwas sehen.

Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und keine Steuerberatung. Prüfen Sie die Details zu Ihrer Immobilie mit einem Gestor oder der Einzugsstelle.

So hilft Ihnen Hola Post

Hola Post gibt Ihnen eine besetzte Postadresse in Almería, Spanien, die Sie bei Ihrer Gemeinde oder Einzugsstelle hinterlegen können. IBI-Bescheide, Erinnerungen und Zahlungsaufforderungen werden noch am selben Tag in Ihren Online-Posteingang gescannt. Elektronische Zustellungen holen wir an jedem Werktag über das REA ab. Siehe Ferienhäuser, Spanische Behördenpost oder jetzt starten. Unser Ratgeber zum Modelo 210 erklärt, wie derselbe Katasterwert für die Nichtresidentensteuer genutzt wird.

Häufige Fragen

Wer zahlt die IBI, wenn eine spanische Immobilie im Lauf des Jahres verkauft wird?

Wer am 1. Januar Eigentümer war, schuldet die IBI für das ganze Jahr. Käufer und Verkäufer vereinbaren im Kaufvertrag oft eine Aufteilung, das ist aber eine private Abmachung. Die Gemeinde stellt die Rechnung trotzdem dem Eigentümer zum 1. Januar.

Wie wird die IBI berechnet?

Die IBI ergibt sich aus dem Katasterwert der Immobilie (nach einer etwaigen gesetzlichen Ermäßigung) mal dem von der Gemeinde festgelegten Hebesatz. Für städtische Immobilien muss der allgemeine Satz zwischen 0,4 % und 1,10 % liegen, mit einigen zulässigen Erhöhungen.

Was passiert, wenn ich die IBI zu spät zahle?

Nach Ende der freiwilligen Zahlungsfrist fallen 5 % Zuschlag an, wenn Sie vor Zustellung einer förmlichen Zahlungsaufforderung (providencia de apremio) zahlen, 10 %, wenn Sie innerhalb der darin gesetzten Frist zahlen, und danach 20 % plus Verzugszinsen.

Ich habe meinen IBI-Bescheid nie bekommen. Muss ich trotzdem zahlen?

In der Regel ja. Die IBI wird jedes Jahr gesammelt per öffentlicher Bekanntmachung festgesetzt. Ein fehlender Papierbescheid verhindert die Zuschläge daher normalerweise nicht. Wenden Sie sich an die Gemeinde oder Einzugsstelle, fordern Sie eine Kopie des Bescheids an und zahlen Sie so bald wie möglich.

Kann ich die IBI per Lastschrift von einem britischen Konto zahlen?

Die meisten Gemeinden und Einzugsstellen verlangen für die domiciliación ein spanisches oder SEPA-Konto. Manche gewähren für die Zahlung per Lastschrift einen kleinen Rabatt von bis zu 5 %.

Quellen

Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Regeln ändern sich – prüfen Sie Ihre Situation mit einem Gestor, Steuerberater oder Anwalt.