Immobilier en Espagne

IBI en Espagne : taxe foncière, calcul et dates de paiement

L’IBI expliqué aux propriétaires vivant hors d’Espagne : qui paie, calcul, périodes de paiement, prélèvement, majorations de 5 %, 10 % et 20 %, avis non reçus.

Par Hola Post · Mis à jour 1 octobre 2026 · 6 min de lecture

L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est la taxe foncière annuelle perçue par les mairies espagnoles, payée par la personne propriétaire du bien au 1er janvier de l’année. Comme la taxe foncière, elle est due par le propriétaire et non par l’occupant, et se calcule sur une valeur officielle du bien. Pour un propriétaire qui vit hors d’Espagne, le principal risque n’est pas le montant, mais de manquer l’avis et de payer des majorations.

Qui paie l’IBI

L’IBI est dû par le propriétaire (ou le titulaire de certains droits, comme un usufruit) au 1er janvier. L’année fiscale correspond à l’année civile et l’avis de toute l’année revient à cette personne, même si elle vend en février. Lors d’une vente, acheteur et vendeur conviennent souvent dans le contrat de partager l’IBI de l’année au prorata, mais la mairie facture toujours le propriétaire au 1er janvier.

L’IBI impayé reste aussi attaché au bien. Si un ancien propriétaire a laissé de l’IBI impayé, le bien peut être poursuivi pour cette dette : c’est pourquoi le notaire pose la question de l’IBI en souffrance lors d’une vente.

Lorsqu’un bien a plusieurs propriétaires, chacun est solidairement redevable de la totalité de l’avis, sauf si la mairie a accepté de le répartir.

Comment l’IBI est calculé : valeur cadastrale multipliée par le taux communal

Le point de départ est le valor catastral (valeur cadastrale), une valeur officielle fixée par le Catastro (le cadastre espagnol à usage fiscal). Elle est généralement bien inférieure à la valeur de marché. La base d’imposition peut être diminuée d’une réduction légale lors de l’entrée en vigueur de nouvelles valeurs, ce qui donne la base liquidable (base imposable) indiquée sur l’avis.

La mairie applique ensuite son taux. La loi fixe la fourchette :

Type de bien	Taux minimum	Taux général maximum
Urbain (maisons, appartements, locaux commerciaux)	0,4 %	1,10 %
Rustique (terres agricoles)	0,3 %	0,90 %

Les mairies peuvent ajouter de légères hausses dans certains cas, par exemple si elles sont chef-lieu de province ou gèrent un service public de bus, et peuvent fixer des taux réduits jusqu’à six ans après une révision générale des valeurs. Ainsi, un appartement d’une base imposable de 80 000 € dans une commune qui applique 0,6 % paierait 480 € pour l’année, avant toute remise.

Un changement récent mérite d’être connu. Un Real Decreto-ley (décret-loi d’urgence) du 29 septembre 2026, en vigueur depuis le 1er octobre 2026, permet aux mairies d’appliquer des majorations d’IBI aux logements vides de façon permanente et, dans les zones déclarées tendues, aux logements loués en location touristique. Pour les logements vides, l’usage comme résidence secondaire est considéré comme un motif justifié pendant quatre ans au plus d’inoccupation continue. Les mairies doivent adopter ces majorations dans leurs propres règlements fiscaux, et un décret-loi doit aussi être validé par le Congrès : tout dépend donc de votre commune.

Vous trouverez votre valeur cadastrale sur l’avis d’IBI ou en vous connectant à la Sede Electrónica del Catastro.

Quand arrivent les avis et périodes de paiement volontaire

L’IBI est un impôt à notificación colectiva y periódica (notification collective et périodique). Une fois le bien inscrit au registre de la mairie, il n’y a pas d’avis d’imposition individuel chaque année. La mairie publie le rôle d’imposition (padrón) et la période de paiement au bulletin officiel de la province, et les avis ou rappels papier sont envoyés à titre de courtoisie.

Chaque mairie ou organisme de recouvrement fixe sa propre período voluntario (période de paiement volontaire). À défaut, la période par défaut prévue par la Ley General Tributaria va du 1er septembre au 20 novembre, et toute période fixée doit durer au moins deux mois. En pratique, les dates varient beaucoup : certaines communes encaissent en une fois au printemps ou à l’automne, d’autres fractionnent l’avis en deux échéances ou plus. Consultez chaque année le calendario fiscal (calendrier fiscal) de votre commune.

Qui envoie l’avis : mairies et organismes provinciaux de recouvrement

Beaucoup de petites communes confient la perception de l’IBI à un organisme provincial géré par la diputación (conseil provincial). Par exemple, SUMA Gestión Tributaria dans la province d’Alicante et le Patronato de Recaudación Provincial dans la province de Málaga. Certaines grandes villes encaissent elles-mêmes : la ville de Málaga passe par son propre organisme, GESTRISAM. L’avis indique quel organisme encaisse, et c’est à lui que vous vous adressez pour les copies, le paiement et les changements d’adresse. Le même organisme perçoit souvent aussi la tasa de basura (taxe d’enlèvement des ordures).

Payer par prélèvement (domiciliación)

Le moyen le plus simple de ne pas manquer l’IBI est la domiciliación bancaria, un prélèvement sur un compte bancaire. La plupart des organismes de recouvrement exigent un compte espagnol ou SEPA. Les mairies peuvent accorder une remise jusqu’à 5 % pour le paiement par prélèvement, et certaines réservent le paiement échelonné à ceux qui paient ainsi. Mettez-le en place sur le site ou au guichet de l’organisme de recouvrement, et gardez assez d’argent sur le compte aux dates de prélèvement. Un prélèvement rejeté vaut en général défaut de paiement.

Paiement en retard : les recargos de 5 %, 10 % et 20 %

Si l’IBI n’est pas payé à la fin de la période volontaire, la dette entre en período ejecutivo (période de recouvrement forcé) et une majoration (recargo) s’applique selon la Ley General Tributaria :

Quand vous payez	Majoration	Intérêts de retard
Après la période volontaire, mais avant la notification de la providencia de apremio (mise en demeure formelle)	5 % (recargo ejecutivo)	Non
Dans le délai fixé par la providencia de apremio	10 % (recargo de apremio reducido)	Non
Après ce délai	20 % (recargo de apremio ordinario)	Oui

Le délai de la mise en demeure dépend de la date de notification : notifiée entre le 1er et le 15, vous avez jusqu’au 20 du même mois ; notifiée entre le 16 et la fin du mois, vous avez jusqu’au 5 du mois suivant. Ensuite, l’organisme de recouvrement peut saisir des sommes sur des comptes bancaires espagnols ou des remboursements d’impôt.

Que faire si vous n’avez jamais reçu l’avis d’IBI

L’IBI étant notifié collectivement, l’absence d’avis papier ne protège généralement pas des majorations. Si vous pensez en avoir manqué un :

Identifiez l’organisme de recouvrement de votre commune et vérifiez s’il propose un portail en ligne pour consulter les avis par NIE et référence cadastrale.
Demandez un duplicata de l’avis (duplicado del recibo) et payez-le. S’il est déjà passé en recouvrement forcé, payez vite la version à 5 % pour éviter le stade à 10 % ou 20 %.
Mettez à jour votre adresse de correspondance auprès de l’organisme de recouvrement pour que les prochains rappels vous parviennent.
Envisagez le prélèvement pour les années suivantes.

Si une providencia de apremio est envoyée par la poste et que personne ne la retire, l’organisme de recouvrement peut la notifier par publication au journal officiel : le délai à 10 % peut donc expirer sans que vous ayez rien vu.

Ce guide fournit une information générale, pas un conseil fiscal ; vérifiez les détails pour votre bien auprès d’un gestor ou de l’organisme de recouvrement.

Comment Hola Post vous aide

Hola Post vous fournit une adresse postale avec personnel à Almería, en Espagne, que vous pouvez déclarer auprès de votre mairie ou de votre organisme de recouvrement. Les avis d’IBI, rappels et mises en demeure sont numérisés le jour même dans votre boîte en ligne, et nous récupérons chaque jour ouvrable vos notifications électroniques via le REA. Voir résidences secondaires, Notifications espagnoles ou commencer. Notre guide du Modelo 210 explique comment la même valeur cadastrale sert pour l’impôt des non-résidents.

Questions fréquentes

Qui paie l’IBI quand un bien en Espagne est vendu en cours d’année ?

La personne propriétaire du bien au 1er janvier est redevable de l’IBI de toute l’année. Acheteur et vendeur conviennent souvent de le partager dans le contrat de vente, mais c’est un accord privé, et la mairie facture toujours le propriétaire au 1er janvier.

Comment l’IBI est-il calculé ?

L’IBI correspond à la valeur cadastrale du bien (après l’éventuelle réduction légale) multipliée par le taux fixé par la mairie. Pour les biens urbains, le taux général doit être compris entre 0,4 % et 1,10 %, avec certaines hausses autorisées.

Que se passe-t-il si je paie l’IBI en retard ?

À la fin de la période de paiement volontaire, une majoration de 5 % s’applique si vous payez avant la notification d’une mise en demeure formelle (providencia de apremio), de 10 % si vous payez dans le délai fixé par cette mise en demeure, et de 20 % plus des intérêts de retard au-delà.

Je n’ai jamais reçu mon avis d’IBI. Dois-je quand même payer ?

En général, oui. L’IBI est notifié collectivement chaque année par avis public : ne pas recevoir d’avis papier n’empêche normalement pas les majorations. Contactez la mairie ou l’organisme de recouvrement, demandez une copie de l’avis et payez-le dès que possible.

Puis-je payer l’IBI par prélèvement depuis un compte à l’étranger ?

La plupart des mairies et organismes de recouvrement exigent un compte bancaire espagnol ou SEPA pour la domiciliación. Certains accordent une petite remise, jusqu’à 5 %, pour le paiement par prélèvement.

Sources

Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles changent : vérifiez votre situation avec un gestor, un comptable ou un avocat.