Propiedad en España
IBI: cómo se calcula y cuándo se paga
El IBI si vives fuera: quién paga, cómo se calcula el recibo, plazos de pago, domiciliación, recargos del 5 %, 10 % y 20 % y qué hacer si no te llega.
Por Hola Post · Actualizado · 6 min de lectura
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el impuesto anual que cobran los ayuntamientos sobre los inmuebles, y lo paga quien sea propietario el 1 de enero de cada año. Se parece a la council tax británica (el impuesto municipal del Reino Unido), pero recae sobre el propietario, no sobre quien vive en la casa, y se basa en un valor oficial del inmueble. Si vives en el Reino Unido, el mayor riesgo no es el importe, sino que se te pase el recibo y acabes pagando recargos.
Quién paga el IBI
El IBI lo paga el propietario (o el titular de ciertos derechos, como un usufructo) a 1 de enero. El periodo impositivo es el año natural y el recibo de todo el año corresponde a esa persona, aunque venda en febrero. En una compraventa, comprador y vendedor suelen pactar en el contrato repartir el IBI del año a prorrata, pero el ayuntamiento seguirá cobrando al propietario a 1 de enero.
El IBI impagado también queda ligado al inmueble. Si un propietario anterior dejó deudas de IBI, se pueden reclamar sobre la vivienda. Por eso el notario pregunta por el IBI pendiente en una venta.
Si la vivienda tiene varios propietarios, cada uno responde solidariamente del recibo completo, salvo que el ayuntamiento haya aceptado dividirlo.
Cómo se calcula el IBI: valor catastral por el tipo municipal
El punto de partida es el valor catastral, un valor oficial que fija el Catastro. Suele estar bastante por debajo del valor de mercado. Cuando entran en vigor nuevos valores, la base imponible puede tener una reducción legal, y el resultado es la base liquidable que aparece en el recibo.
Después, el ayuntamiento aplica su tipo. La ley fija estos márgenes:
| Tipo de inmueble | Tipo mínimo | Tipo general máximo |
|---|---|---|
| Urbano (viviendas, pisos, locales) | 0,4 % | 1,10 % |
| Rústico (suelo agrícola) | 0,3 % | 0,90 % |
Los ayuntamientos pueden sumar pequeños incrementos en algunos casos, por ejemplo si son capital de provincia o prestan servicio de autobús urbano, y pueden fijar tipos reducidos durante un máximo de seis años después de una revisión catastral general. Así, un piso con una base liquidable de 80.000 € en un municipio con un tipo del 0,6 % pagaría 480 € al año, antes de bonificaciones.
Hay un cambio reciente que conviene conocer. Un Real Decreto-ley de 29 de septiembre de 2026, en vigor desde el 1 de octubre de 2026, permite a los ayuntamientos aplicar recargos en el IBI a las viviendas vacías de forma permanente y, en zonas declaradas de mercado residencial tensionado, a las viviendas de uso turístico. En el caso de las viviendas vacías, el uso como segunda residencia se considera causa justificada durante un máximo de cuatro años de desocupación continuada. Los ayuntamientos tienen que aprobar estos recargos en sus propias ordenanzas fiscales, y además el Congreso debe convalidar el decreto-ley. Que cambie algo para ti depende de tu municipio.
Puedes ver tu valor catastral en el recibo del IBI o entrando en la Sede Electrónica del Catastro.
Cuándo llegan los recibos y el periodo voluntario de pago
El IBI es un tributo de notificación colectiva y periódica. Una vez que el inmueble está en el padrón del ayuntamiento, no hay una liquidación individual cada año. El ayuntamiento publica el padrón y el periodo de cobro en el boletín oficial de la provincia, y los recibos o avisos en papel se envían por cortesía.
Cada ayuntamiento u organismo de recaudación fija su propio periodo voluntario. Si no lo fija, la Ley General Tributaria establece por defecto del 1 de septiembre al 20 de noviembre, y cualquier periodo que fije debe durar al menos dos meses. En la práctica, las fechas varían mucho: algunos municipios cobran de una vez en primavera u otoño, y otros dividen el recibo en dos o más plazos. Revisa cada año el calendario fiscal de tu municipio.
Quién envía el recibo: ayuntamientos y organismos provinciales
Muchos ayuntamientos pequeños delegan el cobro del IBI en un organismo provincial dependiente de la diputación. Por ejemplo, SUMA Gestión Tributaria en la provincia de Alicante o el Patronato de Recaudación Provincial en la de Málaga. Algunas ciudades grandes recaudan por su cuenta: Málaga capital tiene su propio organismo, GESTRISAM. El recibo indica qué organismo cobra, y es con él con quien tratas para pedir copias, pagar o cambiar tu dirección. Ese mismo organismo suele cobrar también la tasa de basura.
Domiciliación bancaria
La forma más sencilla de no olvidar el IBI es la domiciliación bancaria. La mayoría de organismos de recaudación exigen una cuenta española o SEPA. Los ayuntamientos pueden ofrecer un descuento de hasta el 5 % por domiciliar, y algunos solo permiten pagar a plazos a quien domicilia. Puedes darla de alta en la web o en la oficina del organismo de recaudación. Asegúrate de tener saldo suficiente en las fechas de cargo. Un recibo domiciliado devuelto, en general, cuenta como impagado.
Pago fuera de plazo: los recargos del 5 %, 10 % y 20 %
Si el IBI no se paga antes de que termine el periodo voluntario, la deuda entra en periodo ejecutivo y se aplica un recargo según la Ley General Tributaria:
| Cuándo pagas | Recargo | Intereses de demora |
|---|---|---|
| Después del periodo voluntario, pero antes de que te notifiquen la providencia de apremio | 5 % (recargo ejecutivo) | No |
| Dentro del plazo que fija la providencia de apremio | 10 % (recargo de apremio reducido) | No |
| Después de ese plazo | 20 % (recargo de apremio ordinario) | Sí |
El plazo de la providencia de apremio depende de cuándo te la notifiquen: si es entre el día 1 y el 15, tienes hasta el día 20 de ese mes; si es entre el 16 y el último día del mes, tienes hasta el día 5 del mes siguiente. Después, el organismo de recaudación puede embargar dinero de cuentas bancarias españolas o devoluciones de impuestos.
Qué hacer si nunca te llegó el recibo del IBI
Como el IBI se notifica de forma colectiva, no haber recibido el recibo en papel no suele librarte de los recargos. Si crees que se te ha pasado uno:
- Localiza el organismo de recaudación de tu municipio y comprueba si tiene un portal en línea donde consultar recibos con tu NIE y la referencia catastral.
- Pide un duplicado del recibo y págalo. Si ya ha pasado a periodo ejecutivo, paga cuanto antes con el recargo del 5 % para no llegar al del 10 % o el 20 %.
- Actualiza tu dirección de contacto con el organismo de recaudación para que los próximos avisos te lleguen.
- Valora domiciliar el pago para los años siguientes.
Si la providencia de apremio se envía por correo y nadie la recoge, el organismo puede notificarla mediante publicación en el boletín oficial. Así, el plazo del 10 % puede pasar sin que hayas visto nada.
Esta guía es información general, no asesoramiento fiscal. Consulta los detalles de tu inmueble con un gestor o con el organismo de recaudación.
Cómo te ayuda Hola Post
Hola Post te da una dirección postal atendida por personal en Almería que puedes registrar en tu ayuntamiento u organismo de recaudación. Los recibos, avisos y providencias del IBI se escanean el mismo día y se suben a tu buzón en línea, y recogemos tus notificaciones electrónicas a través del REA cada día laborable. Consulta segundas viviendas, notificaciones españolas o empieza aquí. Nuestra guía del Modelo 210 explica cómo se usa ese mismo valor catastral en el impuesto de no residentes.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el IBI si la vivienda se vende a mitad de año?
Quien era propietario el 1 de enero responde del IBI de todo ese año. Comprador y vendedor suelen pactar en el contrato de compraventa repartirlo, pero es un acuerdo privado y el ayuntamiento seguirá cobrando al propietario a 1 de enero.
¿Cómo se calcula el IBI?
El IBI es el valor catastral del inmueble (tras la reducción legal, si la hay) multiplicado por el tipo que fija el ayuntamiento. Para bienes urbanos, el tipo general debe estar entre el 0,4 % y el 1,10 %, con algunos incrementos permitidos.
¿Qué pasa si pago el IBI fuera de plazo?
Al terminar el periodo voluntario, se aplica un recargo del 5 % si pagas antes de que te notifiquen la providencia de apremio, del 10 % si pagas dentro del plazo que fija esa providencia y del 20 % más intereses de demora después.
Nunca me llegó el recibo del IBI. ¿Tengo que pagarlo igualmente?
Normalmente sí. El IBI se notifica cada año de forma colectiva mediante edictos, así que no recibir el recibo en papel no suele evitar los recargos. Contacta con el ayuntamiento o el organismo de recaudación, pide una copia del recibo y págalo cuanto antes.
¿Puedo domiciliar el IBI en una cuenta del Reino Unido?
La mayoría de ayuntamientos y organismos de recaudación exigen una cuenta española o SEPA para la domiciliación. Algunos ofrecen un pequeño descuento de hasta el 5 % por domiciliar.
Fuentes
- BOE: Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), IBI articles 60 to 77
- BOE: Ley General Tributaria (Ley 58/2003), articles 28 and 62
- Sede Electrónica del Catastro
Esta guía es información general, no asesoramiento legal ni fiscal. Las normas cambian, así que consulta tu caso con un gestor, un contable o un abogado.