Modelo 210: Nichtresidentensteuer für Immobilien in Spanien

Das Modelo 210 ist die spanische Steuererklärung, mit der natürliche Personen ohne Wohnsitz in Spanien Einkommensteuer auf spanische Immobilien zahlen, egal ob die Wohnung vermietet oder nur für den Urlaub genutzt wird. Wenn Sie im Vereinigten Königreich leben und eine Wohnung in Spanien besitzen, müssen Sie normalerweise jedes Jahr eine abgeben, auch wenn Sie nie einen Cent Miete damit verdienen. Die Steuer heißt IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, Einkommensteuer für Nichtresidenten) und wird von der Agencia Tributaria (AEAT), der spanischen Steuerbehörde, erhoben.

Fiktive Einkünfte aus einer nicht vermieteten Wohnung

Spanien behandelt eine selbst genutzte oder leerstehende Wohnung so, als würde sie ein rechnerisches Einkommen erzielen. Das ist die renta imputada (fiktives Einkommen). Sie gilt für natürliche Personen ohne Wohnsitz in Spanien, die dort städtische Immobilien besitzen, die weder vermietet noch geschäftlich genutzt werden.

Das fiktive Einkommen ist ein Prozentsatz des valor catastral (Katasterwert) der Immobilie, der auf Ihrem IBI-Bescheid steht. Wenn Sie nicht sicher sind, wo Sie ihn finden, lesen Sie unseren Ratgeber zur IBI, der spanischen Grundsteuer.

• 1,1 % gilt, wenn die Katasterwerte des Ortes im Rahmen einer allgemeinen Neubewertung überarbeitet wurden, die im Steuerjahr oder in den zehn Jahren davor wirksam wurde. Laut AEAT gilt der Satz von 1,1 % für 2023, 2024 und 2025, wenn die neuen Werte ab dem 1. Januar 2012 wirksam wurden.
• 2 % gilt für alle anderen Immobilien.

Das Jahr der letzten allgemeinen Neubewertung Ihres Ortes finden Sie auf der Website des Catastro unter Ponencias de valores. Der Betrag wird anteilig gekürzt, wenn Ihnen die Immobilie nur einen Teil des Jahres gehörte oder sie einen Teil des Jahres vermietet war. Miteigentümer erklären jeweils ihren Anteil. Von fiktiven Einkünften können keine Kosten abgezogen werden.

Ein einfaches Beispiel: Eine Wohnung mit einem Katasterwert von 100.000 € ergibt beim Satz von 1,1 % ein fiktives Einkommen von 1.100 €. Ein Einwohner des Vereinigten Königreichs zahlt darauf 24 %, also 264 € im Jahr.

Mieteinnahmen aus einer spanischen Immobilie

Vermieten Sie die Immobilie, erklären Sie für die vermieteten Tage die Miete statt des fiktiven Einkommens. Steuerpflichtig ist die gesamte erhaltene Miete ohne Mehrwertsteuer. Für den Teil des Jahres, in dem nicht vermietet wurde, erklären Sie weiterhin für diese Tage fiktive Einkünfte.

Einwohner eines anderen EU-Mitgliedstaats oder eines EWR-Staats mit dem erforderlichen Steuerinformationsaustausch können Kosten abziehen, die direkt mit den spanischen Mieteinnahmen zusammenhängen, ähnlich wie nach den spanischen Einkommensteuerregeln. Typische Beispiele sind IBI, Gemeinschaftsbeiträge, Versicherung, Reparaturen und ein Teil der Zinsen für ein Darlehen zum Kauf der Immobilie. Alle anderen, wozu jetzt auch Einwohner des Vereinigten Königreichs gehören, werden auf die Bruttomiete besteuert.

Steuersätze: EU und EWR im Vergleich zum Vereinigten Königreich und anderen Ländern

Steuerlicher Wohnsitz	Allgemeiner IRNR-Satz	Vermietungskosten abziehbar?
EU, Island, Norwegen, Liechtenstein	19 %	Ja, wenn direkt mit der Vermietung verbunden
Vereinigtes Königreich und alle anderen Länder	24 %	Nein, nach geltendem Recht

Das sind die allgemeinen Sätze, die die AEAT für 2026 veröffentlicht. Sie sind seit Juli 2021 unverändert.

Fristen für das Modelo 210, einschließlich der Änderungen ab 2026

Die Orden HAC/623/2026, veröffentlicht im Juni 2026, hat mehrere Fristen für das Modelo 210 verschoben. Die neuen Regeln werden schrittweise eingeführt. Das Datum hängt also davon ab, um welches Steuerjahr es geht.

Fiktive Einkünfte. Für 2025 ist die Erklärung zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember 2026 fällig. Zahlen Sie per Lastschrift, müssen Sie bis zum 23. Dezember 2026 einreichen. Ab 2026 gilt der Zeitraum vom 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres. Fiktive Einkünfte für 2026 erklären Sie also zwischen dem 1. April und dem 31. Dezember 2027.

Mieteinnahmen. Seit 2024 können Vermieter die Mieteinnahmen eines Jahres in einer Erklärung bündeln (unter Bedingungen) oder für jede Vermietung einzeln erklären. Für 2024 und 2025 war eine gebündelte Jahreserklärung in den ersten 20 Januartagen des Folgejahres fällig. Ab dem Steuerjahr 2026 sind gebündelte Erklärungen vom 1. bis 20. April des Folgejahres fällig, bei Lastschrift vom 1. bis 15. April.

Erklären Sie jede Vermietung einzeln, gelten für Einkünfte von April bis September 2026 noch die alten Quartalstermine (die ersten 20 Tage im Juli und Oktober 2026). Ab dem vierten Quartal 2026 wandern auch Einzelerklärungen auf den 1. bis 20. April des Folgejahres.

Der Verkauf einer Immobilie ist anders geregelt. Die Erklärung für einen Veräußerungsgewinn ist innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Einmonatsfrist ab dem Verkauf fällig, und der Käufer muss 3 % des Kaufpreises als Vorauszahlung auf Ihre Steuer einbehalten.

Die Lage für Einwohner des Vereinigten Königreichs nach dem Brexit

Seit dem EU-Austritt des Vereinigten Königreichs zahlen dort ansässige Eigentümer 24 % und können keine Kosten von Mieteinnahmen abziehen. Das wird angefochten. In einem Urteil vom 28. Juli 2025 hat Spaniens Audiencia Nacional (Nationaler Gerichtshof) entschieden, dass die Verweigerung des Kostenabzugs für Nicht-EU-Residenten den freien Kapitalverkehr beschränkt. Im Juli 2026 hat der Oberste Gerichtshof eine Revision in dieser Frage zugelassen. Bis er entscheidet, wendet die AEAT das Gesetz weiter in seiner geltenden Fassung an. Manche Eigentümer haben Erstattungsanträge gestellt, um ihre Rechte zu wahren. Haben Sie Mieteinnahmen, sprechen Sie das mit einem Berater durch.

Zwischen dem Vereinigten Königreich und Spanien besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen. Spanien behält das Recht, Einkünfte aus spanischen Immobilien zu besteuern, und Einwohner des Vereinigten Königreichs können die spanische Steuer womöglich auf die britische Steuer auf dieselben Einkünfte anrechnen lassen.

Wie AEAT-Schreiben zum Modelo 210 aussehen

Die AEAT hat Zugriff auf die Daten des Catastro. Eigentümer, die mehrere Jahre lang keine fiktiven Einkünfte erklärt haben, hören daher meist irgendwann davon. Die Schreiben tragen den Briefkopf der Agencia Tributaria, ein Aktenzeichen und einen Código Seguro de Verificación (CSV), einen Code, mit dem Sie auf der AEAT-Website prüfen können, ob das Dokument echt ist. Häufige Arten sind:

• Requerimiento: eine förmliche Aufforderung, eine fehlende Erklärung abzugeben oder Unterlagen vorzulegen, mit Frist.
• Propuesta de liquidación provisional: ein Vorschlag für einen Steuerbescheid, mit einer Frist (meist 10 Werktage), um schriftlich Stellung zu nehmen (alegaciones).
• Liquidación provisional: der endgültige Bescheid. Wird er zwischen dem 1. und 15. eines Monats zugestellt, haben Sie bis zum 20. des Folgemonats Zeit zum Zahlen. Bei Zustellung zwischen dem 16. und Monatsende haben Sie bis zum 5. des übernächsten Monats Zeit.
• Acuerdo de imposición de sanción: ein Strafbescheid, der als eigenes Schreiben kommt.

Kann ein Schreiben nach zwei Versuchen nicht zugestellt werden, darf die AEAT eine Bekanntmachung im BOE (dem Amtsblatt) veröffentlichen. Melden Sie sich nicht innerhalb von 15 Kalendertagen, gelten Sie als zugestellt, und die Fristen laufen ohne Sie. So kommen viele Eigentümer zu Zuschlägen, von denen sie nichts wussten. Unser Ratgeber zur 10-Tage-Regel für spanische Zustellungen erklärt die entsprechende Regel für elektronische Zustellungen.

Vertreter und Steuervertreter

Nach spanischem Recht müssen Personen mit Wohnsitz außerhalb der EU in bestimmten Fällen einen in Spanien ansässigen Vertreter bestellen: etwa wenn sie über eine Betriebsstätte tätig sind oder wenn die AEAT es wegen Höhe oder Art ihrer spanischen Einkünfte oder wegen ihres spanischen Immobilienbesitzes verlangt. Die Bestellung muss der AEAT innerhalb von zwei Monaten mitgeteilt werden. In der Praxis brauchen die meisten Eigentümer aus dem Vereinigten Königreich keinen, solange die AEAT nicht danach fragt. Viele lassen das Modelo 210 aber von einem Gestor oder Steuerberater einreichen.

Wer für jemand anderen eine Erklärung abgibt oder dessen Zustellungen online liest, braucht eine Bevollmächtigung. Der übliche Weg ist das Registro Electrónico de Apoderamientos (REA), das wir im Ratgeber zur Bestellung eines Vertreters über das REA erklären.

Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und keine Steuerberatung. Prüfen Sie Ihre eigene Lage mit einem Gestor oder Steuerberater.

So hilft Ihnen Hola Post

Hola Post nimmt Post an einer besetzten Adresse in Almería, Spanien, an und holt als Ihr über das REA bevollmächtigter Vertreter an jedem Werktag Ihre spanischen elektronischen Zustellungen von der AEAT und anderen Stellen ab. Jeder Brief und jede Zustellung landet noch am selben Tag in Ihrem Online-Posteingang. So bleibt ein requerimiento zum Modelo 210 nicht ungelesen liegen. Siehe Spanische Behördenpost und Ferienhäuser oder jetzt starten.

Häufige Fragen

Muss ich das Modelo 210 abgeben, wenn ich meine spanische Immobilie nie vermiete?

Ja. Eine natürliche Person ohne Wohnsitz in Spanien, die dort eine selbst genutzte oder leerstehende Wohnung besitzt, zahlt Nichtresidenten-Einkommensteuer auf ein fiktives Einkommen. Es beträgt 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, der auf dem IBI-Bescheid steht.

Welchen Steuersatz zahlen Einwohner des Vereinigten Königreichs auf spanische Immobilieneinkünfte?

Seit dem Brexit zahlen Einwohner des Vereinigten Königreichs den allgemeinen Nichtresidentensatz von 24 %, nicht den Satz von 19 % für Einwohner der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins.

Wann ist das Modelo 210 für fiktive Einkünfte fällig?

Fiktive Einkünfte für 2025 sind zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember 2026 zu erklären. Ab dem Steuerjahr 2026 gilt der Zeitraum vom 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres. Fiktive Einkünfte für 2026 werden also ab dem 1. April 2027 erklärt.

Können Eigentümer aus dem Vereinigten Königreich Kosten von spanischen Mieteinnahmen abziehen?

Nach geltendem Recht nicht. Nur Einwohner der EU und von EWR-Staaten mit Steuerinformationsaustausch dürfen Kosten abziehen. Ein Urteil der Audiencia Nacional vom Juli 2025 hat das in Frage gestellt, und der Oberste Gerichtshof hat im Juli 2026 die Überprüfung zugelassen. Die Lage kann sich also ändern.

Brauche ich für das Modelo 210 einen Steuervertreter in Spanien?

Nicht automatisch. Personen mit Wohnsitz außerhalb der EU müssen in bestimmten Fällen einen bestellen, unter anderem wenn die Steuerbehörde es wegen ihres spanischen Immobilienbesitzes verlangt. Viele Eigentümer beauftragen trotzdem einen Gestor oder Steuerberater.

Quellen

• Agencia Tributaria: IRNR Modelo 210 filing periods
• Agencia Tributaria: note on changes to Modelo 210 deadlines (Order HAC/623/2026)
• Agencia Tributaria: imputed income on urban property for own use
• BOE: Non-Resident Income Tax Law (Real Decreto Legislativo 5/2004)

Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Regeln ändern sich – prüfen Sie Ihre Situation mit einem Gestor, Steuerberater oder Anwalt.